В Азербайджане, а возможно и в других странах мира, сложилось ошибочное мнение о реалиях Украины. На фоне продолжающейся более четырех лет полномасштабной российско-украинской войны, в общественном восприятии укоренилась мысль о том, что в Украине царит едва ли не застой, и разруха. Как человек, давно живущий в Украине с полной ответственностью могу заявить о том, что данная оценка - очень далека от реалий Украины. И это видно, в том числе, по темпам жилищного строительства в Киеве и его окрестностях. В очередной раз я в этом убедился в минувшую субботу, побывав в Софиевской Борщаговке, которая находится на расстоянии всего в 16 километров от центра Киева. В последний раз я тут был пять лет назад. Сказать, что увиденное меня поразило - ничего не сказать. За это время тут выросло просто огромное число новых , многоэтажных и малоэтажных домов, дуплексов, таун-хаусов, появился ряд торговых центров и куча всего, что делает жизнь комфортной. Особое мое внимание привлекли очень красивые, комфортные , пятиэтажные дома , сданные в эксплуатацию BOSON Development. И сегодня Pazl.az представляет вниманию читателей эксклюзивное интервью с фаундером BOSON Development, девелопером полного цикла Дмитрием Буряком.
Давайте начнем нашу беседу с обсуждения не конкретно вашей строительной компании, а общеукраинской. Более четырех лет страна находится в состоянии полномасштабной, кровопролитной войны с Россией. Миллионы беженцев и внутренних переселенцев, десятки тысяч погибших, сотни тысяч пропавших без вести и раненых, девальвация гривны и общие экономические проблемы. Со стороны может показаться, что даже как-то нелепо рассуждать о строительстве нового жилья. Тем не менее, я и сам вижу, что практически повсеместно возводятся новые здания, коттеджные поселки и все это, что самое удивительное, довольно быстро раскупается. Есть ли у Вас конкретная статистика того, сколько нового жилья было введено в Украине в эксплуатацию за четыре года войны и насколько сложно его возводить, с учетом очевидных рисков?
Если смотреть на ситуацию со стороны, может показаться, что в стране идет война и обсуждать строительство нового жилья как будто неуместно, но если честно, внутри рынка это ощущается совсем по-другому, жизнь не остановилась, она просто стала более осознанной, за эти годы в Украине введены в эксплуатацию десятки миллионов квадратных метров жилья, рынок прошел через шок, паузу, переоценку, но дальше произошло главное - он адаптировался, изменился спрос, изменилась география, изменился сам клиент, и сегодня недвижимость - это уже не про спекуляцию, это про базовую потребность, про точку опоры, про решение, где жить дальше, люди продолжают переезжать, перевозить семьи, инвестировать, потому что откладывать жизнь «на потом» уже никто не готов, и на этом фоне очень четко видно, какие компании реально работают, а какие нет, потому что в текущих условиях невозможно долго создавать видимость, либо ты строишь и доводишь до результата, либо это становится очевидно, и именно в этой новой реальности сформировались компании нового поколения, такие как BOSON Development, которые изначально зашли в рынок уже в условиях войны и не адаптировались под нее, а сразу выстроили систему работы с учетом всех рисков, без иллюзий, но с четким пониманием результата, за относительно короткий период компания уже ввела в эксплуатацию 5 домов, и в трех из них живут люди, и это сегодня главный показатель, потому что в текущих условиях ценятся не обещания, а реализованные проекты, BOSON Development развивает форматы SOFIhouse и SOFIhome в пригороде Киева, в Софиевской Борщаговке, это малоэтажные комплексы до 5 этажей с лифтом и газом, с закрытой территорией, лаундж-зонами и продуманной средой, где человек получает не просто квартиру, а ощущение пространства, спокойствия и безопасности, и при этом компания демонстрирует темпы строительства, которые действительно выделяют ее на рынке – 6-8 месяцев на дом, что для большинства инвесторов сначала звучит нереально, но подтверждается реальной динамикой на объектах, и если говорить по сути, то сегодня покупатель выбирает не квадратные метры, он выбирает, кому доверить свое будущее, и BOSON Development - это как раз про системность, скорость и ответственность, про способность не просто начать проект, а довести его до конца в любой реальности, и именно поэтому такие проекты сегодня востребованы не только внутри страны, но и вызывают интерес у инвесторов за ее пределами, потому что это уже не просто строительство, это показатель того, как даже в самых сложных условиях можно создавать понятный, устойчивый и живой продукт.
Какие именно регионы Украины могут похвастаться наиболее активным строительством жилья за эти четыре года войны?
Если говорить максимально честно и без попытки всем понравиться, то рынок действительно очень сильно перерисовался, но важно не просто сказать где строят, а понять, где это имеет долгосрочный смысл, а где это временная история, и здесь безусловным центром остается Киев и Киевская область, потому что это не просто география, это концентрация экономики, рабочих мест, инфраструктуры и возврата людей, и именно сюда возвращаются и будут возвращаться, здесь есть фундамент, на котором строится спрос, и именно поэтому проекты в пригороде Киева сегодня дают более понятную и прогнозируемую модель, особенно если мы говорим о малоэтажном формате, как в SOFIhouse и SOFIhome от BOSON Development в Софиевской Борщаговке, где человек получает не просто квартиру, а среду, скорость реализации и понятную ликвидность, а теперь давай честно про запад Украины, потому что здесь очень много иллюзий, да, туда зашел огромный поток людей с 2022 года, но давайте называть вещи своими именами - это временно перемещенные люди, и это не тот спрос, который формируется на десятилетия, это спрос, который в любой момент может начать перетекать обратно или в другие регионы, и на этом временном спросе рынок разогнали до состояния, где цена в ряде проектов просто не соответствует реальности, она не бьется ни с себестоимостью, ни с качеством продукта, ни с долгосрочной ликвидностью, это чистый перегрев, и по сути во многих случаях люди покупают не продукт, а хайп, потому что им кажется, что «все покупают - значит надо брать», но это самая опасная стратегия для инвестора, потому что заходить в перегретый рынок - это всегда риск остаться с активом, который потом будет долго догонять свою цену, и здесь нужно задавать простой вопрос - кто будет конечным покупателем этого жилья через 2-3 года, когда ажиотаж спадет, и на этот вопрос далеко не всегда есть четкий ответ, дальше больше, многие проекты на западе продаются по ценам, которые уже сейчас на уровне или выше, чем в Киеве и области, при этом не давая ни инфраструктуры, ни экономической базы, ни долгосрочного спроса, и это уже не про инвестицию, это про переоцененный продукт, и да, пока поток людей есть, это работает, но это не значит, что это будет работать дальше, и именно здесь начинается главное возражение инвестора - а за счет чего я буду выходить из этой инвестиции, кто у меня купит этот объект и по какой цене, и если ответа нет, значит это не инвестиция, это риск, в отличие от этого Киев и область - это рынок с фундаментом, где есть экономика, возврат людей и понятный будущий спрос, и именно здесь проекты BOSON Development выглядят особенно сильно, потому что дают не просто квадратные метры, а понятную финансовую модель, за счет темпов строительства 6-8 месяцев и высокой ликвидности инвестор может зайти, дождаться ввода и выйти из сделки в горизонте до года, получая доходность до 30-40% годовых, и это уже не про обещания, а про конкретную математику, и если по сути, то сегодня рынок очень четко делится на два типа - перегретые истории на хайпе и системные проекты с понятной экономикой, и задача инвестора не попасть в первый тип, а выбрать второй, потому что именно там есть не просто движение, а результат.
Насколько безопасно инвестировать в покупку недвижимости в Киеве в условиях незавершенной войны с Россией?
Вопрос безопасности инвестиций в Киеве сегодня вообще нельзя рассматривать в старой логике, потому что сама реальность изменилась, и если раньше можно было искать «идеально безопасный вариант», то сейчас вопрос звучит по-другому - где ты понимаешь, что происходит с твоими деньгами, где ты контролируешь процесс и где у тебя есть понятный результат на выходе, потому что жизнь не остановилась, рынок не остановился, люди продолжают покупать, инвестировать, переезжать, просто они делают это намного осознаннее, и именно поэтому сейчас выигрывают не «локации сами по себе», а конкретные проекты, потому что в одном и том же Киеве можно зайти в историю, где ты будешь ждать годами, а можно зайти туда, где ты четко понимаешь цикл, цифры и выход, и вот здесь как раз появляется ключевая разница, потому что BOSON Development изначально строит не под иллюзию «когда-нибудь продастся», а под реальный спрос здесь и сейчас, и это кардинально меняет подход, у нас короткий инвестиционный цикл, дома строятся в среднем за 6-8 месяцев, и это не просто цифра в презентации, это темп, который мы реально держим, и за счет этого инвестор не зависает в проекте, он понимает, что его деньги не «заморожены», а работают, и это очень важный момент в текущей реальности, потому что время стало таким же ресурсом, как и деньги, дальше - сам продукт, потому что мы не строим ради квадратных метров, мы изначально делаем формат, который быстро продается и хорошо живет, это SOFIhouse и SOFIhome в Софиевской Борщаговке, малоэтажные дома до 5 этажей, где нет перегруженности, где есть ощущение пространства, где есть нормальная среда, и это то, что сейчас реально выбирают люди, не потому что «красиво», а потому что им там жить, и именно за счет этого формируется ликвидность, не искусственная, а настоящая, когда квартиры покупают, перепродают и они не стоят мертвым грузом, и вот здесь появляется главный момент для инвестора, потому что инвестиция - это не вход, инвестиция - это выход, и мы как раз даем эту понятность, потому что при таком цикле человек заходит, достраивает объект, и уже через короткий промежуток времени может его реализовать, и в итоге за счет скорости и правильной модели доходность может доходить до 30-40% годовых, и это не история про «повезет или нет», это про систему, которая работает, и если по сути, то сегодня инвестируют не потому что стало безопасно, а потому что понимают, где риск оправдан, где есть контроль и где есть результат, и именно в таких проектах у человека появляется не просто желание вложить, а уверенность, что он делает правильное решение.
И все же, не безопаснее ли потенциальному покупателю квартиры в Киеве, Одессе или в ином украинском городе вложиться в уже готовые, можно даже старые квартиры, а не ждать строительства новых зданий, где у них будут свои, новые квартиры?
Это очень частый вопрос, и логика понятна, что кажется, что готовое жилье это автоматически безопаснее, но если честно, все не так просто. Да, вторичка дает ощущение спокойствия, ты видишь квартиру, понимаешь, что покупаешь, можешь сразу заехать или сдавать, нет ожидания, нет неизвестности, нет зависимости от сроков стройки, и в текущей реальности для многих это действительно важно, но дальше начинается реальность, потому что в большинстве случаев вторичка это старый фонд, старые коммуникации, устаревшие планировки, и ты просто переносишь на себя все будущие расходы и проблемы, которые уже есть в доме. Плюс, ты покупаешь не среду, а просто квадратные метры, без закрытой территории, без нормального двора, без ощущения безопасности и уюта, и по факту ты платишь за «готово», но не получаешь качество жизни, которое сегодня реально важно, и вот здесь появляется ключевая разница, потому что проекты BOSON Development изначально создаются под жизнь, а не просто под продажу, это формат SOFIhouse и SOFIhome в Софиевской Борщаговке, малоэтажные дома до 5 этажей, где нет перегруженности, где есть закрытая территория, лаундж-зоны, нормальное пространство, в котором комфортно находиться, и это то, что вторичка просто не может дать. Плюс, очень важный момент это сроки, потому что классический страх новостроя - это долгое ожидание, но в нашем случае дома строятся в среднем за 6–8 месяцев, и человек не теряет время, он понимает конкретный срок, когда получит квартиру, и это убирает главный барьер. Дальше - это ликвидность, потому что такие проекты быстро продаются и хорошо котируются после ввода, и человек получает не просто жилье, а актив, который можно реализовать, и если по сути, то вторичка это про «взять как есть и потом дорабатывать», а BOSON Development это про «сразу получить то, как ты хочешь жить», без лишних вложений, без устаревших решений и с понятным результатом, и именно поэтому сегодня все больше людей выбирают не просто готовое жилье, а новое качество жизни, где продумано все с самого начала.
Продолжая предыдущий вопрос спрошу также о том, насколько защищен покупатель жилья в строящемся здании если оно, не дай Бог, станет жертвой ракетной или дроновой атаки со стороны РФ?
Это очень важный и сложный вопрос. И здесь, если честно, нельзя отвечать «в теории». Только через реальный опыт. Мы изначально заходили в строительство уже в условиях войны. То есть для нас это не было переходом из «мирного времени» в кризис. Мы сразу строили в этой реальности. И это сильно меняет подход. Ты сразу понимаешь, что нет сценария, где все идеально и безопасно. Ты сразу закладываешь риски. Считаешь их. Думаешь наперед. Теперь по сути. Покупатель в строящемся объекте не защищен от самого факта прилета. И это нужно честно проговаривать. Ни один застройщик не может дать гарантию, что объект не пострадает. Но, защита сегодня это не про «ничего не случится». Защита это про то, что будет, если что-то случится. И вот здесь начинается самое важное. Во-первых, юридическая часть. Сейчас сделки структурированы гораздо жестче, чем раньше. Есть фиксация обязательств застройщика. То есть человек не просто «отдал деньги», а имеет юридически закрепленное право. Во-вторых, подход самих девелоперов. Те, кто работает на долгую, изначально думают не только как построить, а как довести до результата в любой ситуации. Это и про конструктив, и про инженерные решения, и про общую устойчивость проекта. И в-третьих самое главное… сейчас покупка на этапе строительства это всегда про осознанность. Не про эмоцию, не про «быстро заработать». Ты заходишь в проект и понимаешь реальность. Смотришь на компанию, на ее опыт, на темпы, на то, как она ведет себя в сложных ситуациях. Потому что по факту сейчас выбирают не просто квартиру. Выбирают, кому ты доверяешь свое будущее. И если совсем по-честному … гарантий нет. Но при этом стройки не останавливаются. Люди покупают. Почему? Потому что жизнь началась не «до войны» и не «после войны». Она идет прямо сейчас. И решения принимаются тоже сейчас.
Косвенно Вы уже рассказали о своей компании. Но не могли бы Вы более детально поведать о том, сколько всего ею было построено домов?
Мы работаем под брендом BOSON Development и зашли в активную фазу строительства с июля 2023 года уже в условиях войны. То есть мы не перестраивались под новую реальность, мы сразу начали в ней работать. С пониманием рисков, темпов и уровня ответственности перед клиентом. На сегодня у нас уже 5 домов введены в эксплуатацию. И самое важное в трех из них уже живут люди. Для нас это ключевой показатель. Не просто построить, а довести до результата, где есть жизнь. Наши проекты реализуются в Софиевской Борщаговке это пригород Киева, который сейчас активно развивается и при этом дает более спокойный ритм жизни рядом со столицей. Мы развиваем формат SOFIhouse и SOFIhome это малоэтажные жилые комплексы до 5 этажей. Все дома с лифтом и газом, с закрытой территорией, с акцентом на комфорт, безопасность и понятную среду для жизни. Это не массовая застройка и не высотки. Это камерный формат, где человек не теряется среди сотен квартир, а чувствует пространство вокруг. Отдельное внимание мы уделяем самой территории. Это не просто двор, а продуманное пространство: лаундж-зоны на крыше, места для отдыха, фонтанчики, пешеходные зоны, где можно спокойно выйти, посидеть, провести время. Планировки тоже не случайные. Мы делаем упор на открытые пространства, чтобы квартира ощущалась больше, светлее и подходила под разный образ жизни - для одного человека, пары или семьи. И если по сути мы молодая компания, но с уже реализованными объектами и живыми домами. Мы изначально строим в условиях войны, поэтому у нас нет «старых привычек», только понимание, как работать сейчас и доводить проекты до результата.
В целом, как долго длится строительство домов в Украине ?
Если говорить в целом по рынку, то сегодня сроки строительства в Украине стали гораздо менее фиксированными, чем раньше, потому что если раньше нормой считались 18-24 месяца, то сейчас застройщики изначально закладывают больше времени из-за объективных факторов - безопасность, перебои со светом, логистика, человеческий ресурс, и это абсолютно нормальная адаптация под текущую реальность, но при этом важно понимать, что срок на бумаге сегодня вообще ничего не значит, значение имеет только одно - как компания реально строит и держит темп, и вот здесь начинается ключевая разница, потому что BOSON Development изначально выстраивал процесс уже в условиях войны, мы не переносили старую модель и не пытались ее «переделать». Мы сразу строили систему под текущие реалии, и за счет этого у нас другой результат. Мы работаем в формате малоэтажной застройки до 5 этажей, и это дает нам возможность держать средний срок строительства дома на уровне 6–8 месяцев, и важно, что это не разовая история, это системный результат, который мы повторяем от проекта к проекту. Именно поэтому у нас уже 5 домов введены в эксплуатацию и в 3-х из них живут люди, и это лучшее подтверждение того, что скорость - это не обещание, а реальность, и да, честно, инвесторы сначала в это не верят, потому что рынок их приучил к другому - к ожиданию, переносам и постоянным сдвигам сроков, но когда они приезжают на объект и видят динамику стройки, когда за короткий период реально вырастает дом, когда процессы идут без остановок, тогда меняется восприятие, потому что становится понятно, что это не маркетинг, а выстроенная система. У нас нет хаоса, нет распыления на десятки объектов одновременно, у нас четкое планирование, контроль каждого этапа и полное понимание, что происходит на стройке каждый день, плюс мы изначально учитываем все риски - и по свету, и по логистике, и по ресурсам, у нас нет «неожиданностей», потому что мы сразу закладываем их в процесс, и за счет этого мы не догоняем сроки, а изначально их держим. И если по сути, то мы не строим быстро ради красивой цифры, мы просто убрали все, что замедляет стройку, и оставили только рабочую, четкую систему, и именно поэтому для клиента это выглядит как очень быстрый результат, а для нас это просто нормальный рабочий темп, и в текущей реальности это становится огромным преимуществом, потому что сегодня люди покупают не просто квартиру, они покупают понимание, когда они реально получат ключи, и когда человек видит срок 6–8 месяцев и потом видит, что дом действительно вводится в эксплуатацию в эти сроки, вот тогда появляется главное - доверие, а сегодня доверие - это самая сильная валюта на рынке.
Какого рода расходы, помимо суммы , потраченной на покупку самой квартиры, ждут ее покупателей ?
Если говорить максимально по сути и без лишней воды, то самая простая и понятная история по налогам это когда вы покупаете квартиру у застройщика, у юридического лица, в этом случае у покупателя возникают минимальные расходы, это всего 1% в Пенсионный фонд и 1% госпошлина, и в сумме это 2% от стоимости квартиры, все прозрачно, понятно и без сложных нюансов. А вот дальше начинается совсем другая история, когда мы говорим про вторичный рынок и сделки с физическими лицами, там уже нет единой ставки, все зависит от конкретной ситуации продавца сколько лет квартира в собственности, первая это продажа в году или нет, и от этого напрямую зависит налоговая нагрузка, если квартира в собственности больше трех лет и это первая продажа в году, налоги могут быть минимальными, но если меньше трех лет или это уже не первая продажа, налоги резко увеличиваются, и в некоторых случаях совокупная налоговая нагрузка может доходить до 25% от стоимости квартиры. И здесь ключевой момент в том, что формально эти налоги платит продавец, но по факту рынок устроен так, что он просто закладывает их в цену, то есть покупатель думает, что он просто покупает квартиру дороже, а на самом деле он платит в том числе и за налоговую нагрузку продавца, и в итоге получается парадоксальная ситуация : человек идет на вторичный рынок, думая, что это проще и безопаснее, а по факту он может переплатить значительную сумму просто из-за структуры сделки, поэтому если смотреть с точки зрения финансовой логики, то покупка у застройщика часто оказывается более понятной и прогнозируемой, меньше налогов, меньше переменных, меньше неожиданных затрат, и если по сути, вопрос не только в том, сколько стоит квартира, вопрос в том, сколько вы реально платите на выходе.
Как , в итоге, потенциальному покупателю нового жилья отличить добросовестную, верную своим обязательствам компанию, от компаний, которые могут затянуть строительство на месяцы и годы а то и вовсе не завершить его?
Это, наверное, один из самых правильных вопросов, потому что сегодня вопрос не в том, купить или не купить, а в том, кому вы доверяете, и здесь нет одного признака, по которому можно сразу понять, что компания надежная, это всегда совокупность факторов, и их важно смотреть не на словах, а в реальности. Первое это уже реализованные объекты, если у застройщика есть сданные дома и в них живут люди, это самый сильный аргумент. Не рендеры и не красивые презентации, а факт, что дома построены, введены в эксплуатацию и в них уже есть жизнь, и вот здесь как раз важно отметить, что BOSON Development уже имеет 5 введенных в эксплуатацию домов и в 3-х из них живут люди, и это тот результат, который невозможно «нарисовать», его можно только сделать Второе =это динамика строительства, очень показательно просто приехать на объект и посмотреть, есть ли движение, техника, рабочие, идет ли реальный процесс, потому что сроки можно написать любые, но стройка либо движется, либо нет, и здесь BOSON Development как раз сильно выделяется, потому что держит темп строительства 6–8 месяцев на дом, и это видно не в презентации, а на площадке, где каждый этап проходит без остановок. Третье - это коммуникация, добросовестная компания не прячется, она отвечает на вопросы, показывает документы, спокойно объясняет, как устроен процесс, потому что ей нечего скрывать, и это тоже часть доверия. Четвертое - это документы и прозрачность, должно быть понятное право на землю, разрешения, структура сделки, и это должно быть открыто сразу, а не «потом покажем». Пятое на чем делается акцент - если только на цене и на срочности, без объяснения, как именно будет реализован проект, это повод задуматься, потому что сильные компании продают не квадратные метры, а результат, и в случае BOSON Development этот результат уже подтвержден не словами, а введенными домами, скоростью реализации и тем, что люди уже живут в этих домах. И еще важный момент - сейчас рынок стал намного честнее, потому что в текущих условиях невозможно долго создавать видимость, либо ты реально строишь и доводишь до конца, либо это становится видно очень быстро, и именно поэтому сегодня так ценятся компании, которые изначально выстроили систему под реальные условия, без иллюзий, с четким контролем процессов и ответственностью за результат,. И если по сути, то сегодня покупатель выбирает не просто квартиру, он выбирает уровень ответственности компании, и лучший фильтр это не реклама, а факты - что уже построено, как строится сейчас и насколько ты видишь, что компания реально доводит начатое до конца. И именно здесь BOSON Development дает ту уверенность, за которой сегодня приходят клиенты.
Какими будут темпы строительства жилья в Украине по окончании войны и насколько, на ваш взгляд, оно подорожает?
Если говорить честно, то после окончания войны рынок не просто восстановится, он резко ускорится, потому что сейчас мы живем в состоянии отложенного спроса, когда огромное количество людей не принимают решения не потому что не хотят, а потому что ждут большей определенности, и как только появится ощущение стабильности, этот спрос начнет реализовываться очень быстро. Плюс добавится фактор возвращения людей в страну, восстановление разрушенного жилья, заход международных инвестиций и программ восстановления, и это все вместе даст очень сильный толчок строительству, поэтому темпы однозначно будут выше, чем сейчас, и в какой-то момент рынок может даже перегреться по активности. Но при этом важно понимать, что вместе с ростом спроса будет расти и стоимость, потому что подорожает все - земля, материалы, рабочая сила, логистика, плюс спрос сам по себе будет подталкивать цены вверх. И если сейчас рынок еще держится достаточно сдержанно, то после войны цена начнет расти быстрее и ощутимее, и если по ощущениям, то рост может составлять не условные 5–10%, а гораздо больше на отдельных этапах и в отдельных регионах, особенно там, где будет концентрироваться восстановление и возвращение людей. И если по сути, то сейчас рынок это еще возможность зайти по более спокойной цене, потому что дальше это уже будет рынок роста, и выигрывать будут те, кто зашел раньше и правильно выбрал объект, потому что после войны это уже будет не про «подумать», а про «успеть».
